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    租房合同单方违约

    时间:2017-05-17来源:沙巴足球直播 本文已影响

    篇一:承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿

    承租方单方解除租赁 合同出租方如何请求赔偿

    【编者按】

    在目前金融危机的影响下,很多商家经营亏损,无法承担过高的租金,而且不论是出租方另行出租还是承租方转租,都很难找到能承担原租金水平的新的承租人。在这种情况下,非常容易形成承租方单方解除合同的情况。面对这种情况,出租人应当如何处理呢?我们认为,如果出租人处理不好可能要遭受很大的损失,下面,我们通过一个案例给大家一点点启发。

    【案情简介】

    原告:祈福公司

    被告:某空调公司

    原、被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》,被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦43层05单元,租期为5年,从1997年5月15日至2002年5月14日。合同约定前三年月租金为港币31,566元,后两年为港币36,300元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用,每月1日向原告交租金,拖欠租金,应向原告支付滞纳金30%。该合同于1997年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。2000年3月,被告提出租金过高,要求减租,原告同意调整,双方多次协商,但未达成一致意见。2000年8月,被告擅自撤离租赁房屋,停止履行合同。原告于2001年4月诉至法院,请求法院判令:1.解除《房屋租赁合同》;2.被告支付租金358,266港元,利息12,420.57港元,滞纳金29,572.78港元;3.被告支付管理费人民币35,032.6元,利息1,056元,滞纳金15,085.62元;4.没收定金12,626.40港元;5.被告赔偿房屋空置损失117,390港元。

    【争议焦点】

    房屋空置后的租金损失应否由被告负责?

    原告认为:被告提出租金过高,要求调整,原告也同意,但在双方未能达成一致的情况下,被告擅自撤离房屋,属单方违约,造成房屋空置的损失应由被告承担。

    被告认为:被告已在8月9日书面通知原告,管理处人员也知道被告撤离;根据《深圳市房屋租赁管理条例》规定,被告如果拖欠租金达3个月以上的,原告可以解除合同,但在被告超过十几个月未交租的情况下,原告仍未解除合同。根据合同法第119条规定,即使被告违约,原告应采取合理措施,防止损失扩大,但原告并不采取措施,损失应由原告负责。

    【代理律师思路】

    一、被告解除合同通知送达事实的认定

    被告提出在2000年8月9日已书面通知原告,搬离租赁房屋,被告认为这是解除合同的时间。据材料显示,原告并未收到该通知,更无同意此时解除合同的书面证据,故被告这一主张很难得到法庭的认定。

    根据《合同法》第93、94条的规定,只有三种情况下合同的当事人才能解除合同:一是双方当事人协商一致;二是双方约定合同解除的条件出现时;三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自搬离租赁房屋,停止履行合同,是违约行为,无视合同对双方的约束力,根据《合同法》第113条规定,应当承担全部的违约责任。 鉴于被告早已搬离房屋,被告也有解除合同的意愿。原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间,这样便于计算欠租及空置的损失。

    二、造成租赁房屋长期空置,原告是否未尽防止损失扩大的义务?

    被告提出,2000年8月9日他们搬离租赁房屋后,即向原告交出钥匙,但原告不接受,原告拒不接受被告交付钥匙的目的,是要造成房屋由被告一直占用的事实,原告以此来索赔。《合同法》第119条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题,关键是被告举证,被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙,没有采取适当措施致使损失扩大,这是十分困难的。因此,原告只要运用举证责任的分配,即可使原告立于不败之地。

    相反,原告抓住一个重要事实,就是直至诉讼开庭前,被告一直没有把钥匙交给原告,房屋一直在被告控制之下,以论证空置房屋的损失应由其承担。

    【审理及判决】

    经开庭审理,被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证,也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主张,被告承担举证不能的责任。

    法庭认为:原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,合同的形式、内容符合有关法律规定,是合法有效合同,受法律保护。双方当事人应认真履行。但由于被告在履行合同期间,以合同约定的租金过高为由,提出要求拆减租金,在与原告未协商结果情况下,擅自搬离承租房屋,停止履行合同义务,其行为是违约行为,应依法承担相应的违约责任。

    被告实际早已搬离承租房屋,且在诉讼中,亦表示同意解除租赁合同,故对原告要求确认合同自2001年4月27日解除的诉讼请求,本院予以支持。2001年4月27日合同解除前,被告应按合同约定向原告支付租金及管理费,因此,对原告要求被告按合同约定支付租金及管理费的诉讼请求,本院予以支持。

    但在合同解除后,原告提出该房屋仍然空置,已造成原告损失,要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿,因该房屋钥匙在被告处,仍属被告控制的房屋,原告以房屋租赁指导租金标准,即每月130元/平方米,计算至2001年11月止,理由是充分的,本院予以支持。

    另外,被告交付的合同定金港币63,132元,是确保合同完全履行的保证金,由于被告的行为违约,致使合同不能完全履行,因此,原告提出被告尚有一年合同期未履行,按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金港币12,624.4元,作为对被告违约的处罚,其诉求符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条的规定,本院予以支持。

    法院遂作出判决如下:

    一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》。

    二、被告应向原告支付房屋租金港币321,966元。

    三、被告应向原告支付房屋管理费人民币30,879.34元。

    四、被告应向原告支付租金滞纳金港币9,885.42元。

    五、被告应向原告支付管理费滞纳金人民币1,955.66元。

    六、准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币63,132元中扣减12,624.40元。

    七、被告应赔偿原告房屋空置损失人民币117,390元。

    被告不服,向深圳市中级人民法院提起上诉,经二审法院审理,驳回上诉,维持原判。 本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。

    【律师的忠告】

    其实,本案被告全面败诉的局面完全是可以避免的。

    房屋租赁合同的解除,要依法进行。不能继续履行合同,需要解除合同的一方,通常应提前1-3个月书面通知对方,陈述解除合同的因由及提出解决方案,函件送达对方时,要求对方签收并复函。如对方拒绝签收,或不予答复,应通过公证送达或特快专递邮寄,解除合同的程序,应依据《合同法》第96条规定的方式进行。

    本案被告如果通过公证或专递方式送达8月9日的函件,并在原告拒收钥匙后通过提存公证的方式交接钥匙,或者及时向人民法院请求确认解除合同的效力,则可把损失减至最低。

    经济交往中,解除合同的情况是经常出现的,如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决,一定是能够取得双赢的效果。

    【编后按】笔者以为,如果没有出现符合法定和约定条件的情况出现,承租人并没有单方解除合同的权利,也就是说出租人有权要求继续履行合同,这体现的是合同法当中“尽量履行合同”的原则。但问题是,一旦承租方提出解除合同,出租方应当持什么态度,比如承租方正式提出解除合同的要求,又比如承租方交还钥匙。如果出租方对承租方提出的解除合同的要求和行为采取了一些不恰当的态度和措施,比如对承租方提出的解除合同的要求置之不理,接受钥匙后对空置房放任不管,那就可能需要对扩大的损失承当(原文来自:wWw.xiaOcAofANweN.coM 小 草 范 文 网:租房合同单方违约)后果。

    篇二:提前解除租赁合同违约金

    提前解除租赁合同该如何赔偿

    问题:租房合同未约定违约金 、房屋租赁合同违约金的确定

    违约金由双方协商确定,没有数额的限制,一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。

    不管是正常结束租赁关系,还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受以损害,押金都应该退还。

    在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则:“有约定从约定,无约定以实际损失计。”

    承租人单方解除合同, “造成房屋空置产生损失”,但是空置几个月的损失是合理的呢? 最重要双方协商一致。

    提前解除合同要有必要的书面手续:

    双方要有交房手续,要清点物品,退还剩余的租金和押金,上述过程应该有书面文件予以证明。

    另外,还要再多出一份,《解除租赁合同确认书》,在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。

    篇三:单方解除合同条件及生效

    单方解除合同效力

    根据我国《合同法》的规定,合同的解除包括双方解除和单方解除。双方解除又称协议解除,即当事人双方订立协议,意在消灭有效合同而达成意思表示一致。在这种情形中,当事人双方均可以单方意思表示使合同消灭。而单方解除则包括单方约定解除和单方法定解除。单方约定解除是指当事人双方在合同中约定了某种解除情形,当这种情形出现时,享有解除权的一方以单方意思表示即可使合同消灭,不必征得对方同意。单方法定解除是指法律上有明确规定,当某种情形出现时,享有解除权的一方可依据法律规定直接行使解除权,以达到消灭合同的目的。关于单方法定解除,我国《合同法》有较详细的规定。

    一、一般的法定解除权《合同法》第94条规定了五种情形当事人可以解除合同。

    1、因不可抗力致使不能实现合同目的。当事人双方均享有解除权,发生不可抗力一方因不可抗力解除合同,不负损害赔偿责任。但须具备以下条件:发生方有证明责任,证明不可抗力已发生;及时通知了对方;不可抗力并非发生在迟延履行时。 2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表明,不履行主要债务。这种合同的解除要求发生在履行期届满之前,非违约方享有解除权。合同解除后,非违约方可以要求违约方承担违约责任。

    3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。这里强调的是迟延履行的是主要债务和非违约方必须作过催告,而违约方经催告后在合理的期限内仍不履行,非违约方可以解除合同。

    4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。这项规定中迟延履行的债务,未必是主要债务,但违约的程度要达到不能实现合同目的,此时非违约方享有解除权。

    以上四项中1、2、4项要求已构成了不能实现合同目的,故非违约方不须经催告即可解除合同,而第3项则要求必须经过催告。

    5、法律规定的其他情形。

    《合同法》第97条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。也就是说当依据法律规定行使了合同解除权之后,也相应地获得了其他法律权利。需注意的是因违约发生的解除权,非违约方一方面可以要求解除合

    同,另一方面可以要求违约方承担违约责任,但这里的违约责任仅指法定违约责任,并非合同双方约定的违约责任。

    二、特别法定解除权在各有名合同中有较详尽、明确的规定。为了便于区分,可以将特别法定解除权分为任意解除权和违约解除权。所谓任意解除权是指不需违约事实的存在,当事人即可依据法律规定行使解除权。而违约解除权则须一方违约,非违约方因此获得解除权。

    1、任意解除权规定在以下法律条文中。《合同法》第268条规定:定作人可以随时解除承揽合同,造成承揽人损失的,应当赔偿损失。承揽合同是以当事人之间的信赖关系为基础的,在合同履行中,当这种信赖关系受到破坏时,法律允许当事人解除合同。《合同法》第308条规定:在承运人将货物交付收货人之前,托运人可以要求承运人中止运输、返还货物、变更到达地或者将货物交给其他收货人,但应当赔偿承运人因此受到的损失。货运合同的标的是承运人的运送行为,在货物交付收货人之前,托运人可以根据自己的需要,围绕运送行为对承运人提出新的要求,以达到变更或解除合同的目的。《合同法》第410条规定:委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。委托合同建立在双方相互信任的基础上。在合同的履行过程中,委托人或者受托人均可单方解除合同。

    三个条文的共同点是合同的建立都是基于当事人之间的相互信任,而行使任意解除权的一方则要对因行使解除权给对方造成的损失承担赔偿责任。合同的任意解除权还在以下条文中规定,《合同法》第232条、第215条、第236条、第195条、第337条。

    2、关于违约解除权。《合同法》第69条规定:当事人依照本法第68条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。这是我国《合同法》关于不安抗辩权的规定。法律在给予先给付义务人不安抗辩权的同时,又对行使不安抗辩权作了严格的限制。先给付义务一方应依据法律先中止履行,中止履行的同时,对后给付义务方所存在的《合同法》第68条所列的情形负证明责任。只有当后给付义务方在合理期限内未恢复履行能力且未提供担保时,先给付义务方才能行使解除权。也就是说,先给付义务人在行使单方解除权的同时也承担了一定的法律风险。《合同法》第167条规定:分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的,可以向买受人要求支付该标的物的使用费。这条规定赋予了权利人较宽松的法律环境。《合同法》第203条规定:借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款

    或者解除合同。贷款人对法律赋予的权利可以选择使用。《合同法》第224条第2款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。此时出租人解除的是其与承租人之间的租赁合同。第一个租赁合同解除后,承租人与次承租人之间的租赁合同亦应终止,承租人对次承租人(不知情的)负违约责任,承租人赚取的差价租金,应作为不当得利返还出租人。《合同法》第233条规定:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。这条规定的是出租人的质量瑕疵担保义务,违反该义务构成根本违约,承租人可以解除合同。《合同法》第253条第2款规定:承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责;未经定作人同意的,定作人可以解除合同。承揽合同双方当事人的权利义务是围绕承揽人的劳动技能和劳动条件展开的,工作成果的质量决定着定作人的特殊合同目的是否能够实现。也就是说,承揽合同有一定的人身性,承揽人不得擅自将承揽的主要工作交由第三人完成,否则定作人可以解除合同。

    综上,《合同法》在赋予了当事人合同解除权的同时,对合同一方行使单方解除权的限制也做了明确的规定。只有准确把握该项权利,才能在审判工作中充分地保护当事人的合法权利,最大限度地实现社会经济效益。

    单方解除合同的程序是什么

    单方解除,即享有合同解除权的一方当事人通过行使解除权而解除合同。解除权属形成权,不需对方当事人同意。只需解除权人的单方意思表示,即可发生解除合同的法律效果。但解除权的行使并非毫无限制,合同法对其行使期限和行使方式均有明确规定。

    关于解除权的行使期限,合同法第95条规定:(1)法律规定或当事人约定解除权行使期限的期限届满当事人不行使,该权利消灭;(2)法律没有规定或当事人未约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

    关于解除权的行使,合同法第96条规定:(1)一方行使解除权解除合同的,应当通知对方。合同解除通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力、(2)法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,应遵循其规定

    单方解除合同应具备的条件 企业在经营中,常会遇到这样的棘手问题:履行合同,则会给企业带来经济损失;如不履行,又怕承担法律责任。

    面对这种两难的境地,企业该如何应对呢?企业只有充分地了解单方解除合同应具备的条件,才能摆脱困境。

    《中华人民共和国合同法》第8条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。”但在合同履行的过程中,如果出现了法定的可以解除合同的情形,一方当事人就可以依法解除合同,终止合同的权利与义务,这就是合同的单方解除。

    《中华人民共和国合同法》第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同。

    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力指当事人在订立合同时不能预见的、对其发生和后果不能避免并且不能克服的客观条件,包括自然灾害、战争、社会异常事件等。

    (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。主要债务即次要债务的对称,是指根据合同的约定,当事人应当承担债务的大部分或者对债权人权利有重要或根本性影响的部分。

    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合同期限内仍未履行的。迟延履行是指债务人无正当理由,在合同约定的履行期届满,仍未履行合同债务;或对于未约定履行期限的合同,债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行的。

    (四)当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。如果合同约定的履行期限或者其他合同条款对当事人权利义务至关重要,一方有违约行为将严重影响到当事人订立合同所期望的经济利益时,当事人可以不经过催告程序而直接单方解除合同。比如季节性、时效性强的标的物迟延交货,则另一方当事人有权单方解除合同。

    (五)应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的。

    1.经营状况严重恶化;

    2.转移财产、抽逃资金以逃避债务;

    3.丧失商业信誉;

    4.有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形,可以终止履行。终止履行后对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,终止履行的一方可以解除合同。

    (六)法律规定的其他情形。

    1.借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同(依据《中华人民共和国合同法》第203条规定)。

    2.承租人未经出租人同意转租货物的,出租人可以解除合同(依据《中华人民共和国合同法》第224条规定)。

    需要说明的是,当事人单方解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

    哪些情况可单方解除合同

    依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,具备该条规定的五种情形之一的,当事人可以解除合同:

    一、因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见,对其发生和后果不能避免并不能克服的事件,包括自然灾害、战争、社会异常事件等。不可抗力事件的发生,对履行合同的影响可能有大有小。有时只是暂影响合同的履行,当事人可以通过延期履行实现合同目的,但不能滥用单方解除权。因不可抗力事由而单方解除合同的一方当事人必须承担举证责任,说明自己行使解除权的法律事实已经发生。

    二、在覆行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示表明不履行主要债务。主要债务是指根据合同的约定,当事人应当承担债务的大部分或者对债权人权利有重要或者根本性影响的部分。

    三、因当事人一方迟延履行主要债务,经催要后合理期限内仍未履行。迟延履行是指债务人无正当理由,在合同约定的履行期限届满仍未履行合同债务;或者对于

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